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城市发展与社会和谐:伦敦帕丁顿区再开发启示

归档日期:09-14       文本归类:城市再开发      文章编辑:爱尚语录

  一方面他们期望城市快速发展(无论从经济方面的增长还是规模方面的扩大),因此制定各种相关优惠政策促进经济产业的增长,力争在全球投资中占据更大的份额,吸引到更多有技能、有创造力的流动人口,从而提高城市的全球竞争力。

  另一方面,又必须稳定社会的和谐度和凝聚力:一些高速的城市更新发展计划或项目所带来潜在经济增长的背后也可能导致了严重的社会问题和社会不均衡发展,甚至挑战社会的和谐与凝聚力。当地居民可能认为一些城市再开发项目损害了他们的权益、干扰了他们的生活和工作秩序、破坏了他们的生活环境、影响了他们的就业环境、甚至拉高了当地房地产价格等,在遭受了这一系列负面影响的同时又得不到同等的利益补偿,因此对当地政府及开发商提出强烈抗议。此类事件在中国的棚户区改造和旧城更新改造中频频发生:2011年南京市政府在旧城改造中因修建地铁3号线砍伐、迁移梧桐树引起市民强烈抗议,继而发生市民保护梧桐树的“南京319集体散步事件”……

  那么是否有较为两全的模式或方法同时兼顾城市发展与社会和谐?在众多国际案例的研究和挖掘中我们发现,“伦敦帕丁顿区再开发”大型旗舰发展项目在区域更新改造过程中确实同时实现了以上两个目的,可以成为中国借鉴的案例典范。

  帕丁顿区隶属伦敦威斯敏斯特市级行政区(City of Westminster),是同时经历了去工业化和战后综合重建两个重要时期的地区。19世纪初帕丁顿盆地是伦敦运河系统重要的丁坝,为此这里产生了低水平的产业活动和当地工人阶级社区。1840年the Great Western 铁路公司选择帕丁顿作为伦敦的终点站,这是帕丁顿地区发展的一个重要里程碑,它促进了帕丁顿快速地膨胀式发展和人口基数的快速扩张,同时也将该区南、北居住区明显分割开:铁路的南面直至延伸到海德公园主要居住中产阶级以上的富裕人群,他们居住在昂贵的豪宅里;而铁路北面则居住着底层的工人阶级,拥挤地居住在贫困的低保障住房里。这种物理和社会的分割至今都对帕丁顿地区的政治和地理起着关键的作用。

  20世纪70年代末,二战后的经济衰退得以复苏,帕丁顿再次迎来发展的重要机遇。在新金融中心-金丝雀码头被开发之前,随着商业办公用地空间需求的增长,适合扩展用地的稀缺,之前被人们忽视的滨水帕丁顿地区重新获得政策者和房地产投资商的重视,成为它再次发展的机会。1976年帕丁顿车站被定为“大伦敦规划”的首选办公地,但此举却遭到了威斯敏斯特市议会市民代表的反对,代表们认为帕丁顿不属于伦敦核心商业区,区域内的大量住宅区应被保护。由此可见,要在加快城市或区域发展的同时也要考虑或解决当地可能引发的社会问题,否则引起的矛盾冲突不但会阻碍发展进程,也会使得矛盾升级和激化。因此探讨出一个可以平衡两者关系的发展模式至关重要。

  1985年帕丁顿第一个大型再开发项目被审议通过,1988年帕丁顿特别政策区(PSPA)计划被威斯

  敏斯特市政区议会规划出来,旨在作为平衡区域发展和社会和谐的试点。为了达到这种平衡,威斯敏斯特市政区政府和房地产开发商都参与到促进社区发展、为当地社区创造广泛福利的项目中,他们在“规划得益”(是指在基于用地性质的规划中,一片土地由于被规划为某种性质的用地之后而增值,这部分增值不应全部属于开发商,而需要部分返回给公众)协议下,参与帕丁顿地区再开发项目的开发商们建立了一个“社会与社区基金”,投资大笔资金发展当地的社区福利项目。例如他们集资的“帕丁顿发展信托”使得政府可以利用1350万英镑帮助当地社区青年人解决教育、健康卫生、就业等问题。反过来,威斯敏斯特市政区政府和当地社区也会回馈开发商,例如一个名为Paddington First的雇佣经纪项目(有政府介入),为开发商和当地雇主招聘低收入的工人(建筑、保洁工人等)。从开发商和当地雇主的经济角度出发,花钱张贴很多雇佣海报或招聘广告来雇佣低收入的工人(建筑、保洁工人等)的时间成本高,他们通常也是要出资找中介来完成。因此社区这样的专业项目既能节约开发商和当地雇主的经济成本,又能让他们快速找到与之匹配的劳动力。雇佣经纪项目成功发展多年,截止至2005年,有4千多人通过这个项目得到就业。而这个PSPA计划的规模和影响随着伦敦政府和国家级别机构的介入也会扩大。在这样的再开发项目平衡发展之下,开发商在当地社区创造了极好的商誉和适当的回馈,反对他们的声音也逐渐消失,与此同时当地社区也在发展资金的帮助下快速协调发展,社区居民获得很大益处。这样的良性发展使得帕丁顿地区从人们视线以外的边缘地区走入人们视线以内的中心地区。

  截止至2005年,7英亩的办公楼,900多个新建房屋,1.5英亩的零售及休闲用地被建设完成。老旧的运河丁坝周围的环境得到治理,成为了现今知名的商业和室外休闲活动中心。由于对投资者的吸引力越来越大,一些重要的企业总部纷纷将总部迁至帕丁顿,例如英国知名零售商M&S玛莎,移动电话公司Orange。伦敦政府认为这是一项可以最终创造3万多就业的旗舰大型项目,在整个欧洲来讲也会是一个重要的城市发展项目。

  伦敦帕丁顿再开发的成功案例使得我们对我国现有城市或区域开发模式有所反思。当地政府和区域开发商们在推进城市高速发展的同时,也应与民众进行一定的利益分享和担负起更多的社会责任。这种利益分享并非只是我们常提到的直接经济补偿,例如拆迁补偿款等;更多的是借鉴帕丁顿案例中所使用的社会基金等多种金融资本形式,帮助改善和提升当地的市政设施、文化、医疗、学校等方面的发展;这样一方面可以使当地居民在城市发展扩大过程中的长期受益,另一方面也减少了居民因巨额拆迁款一夜暴富后可能带来的不良社会影响。

  相信未来随着我国社会整体道德水平的提升,社会责任意识的增强,在城市大力发展过程中,被牺牲的公众利益会得到应有的重视和补偿。而那些纷繁的谴责声也会逐渐消失,政府和开发商更可能得到公众的拥护和一定的利益回馈,这样周而复始的正能量循环才是和谐社会真正应该带给百姓的福祉!

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